Tipps zur Miete Steuererklärung: So maximierst Du Deine Rückerstattung
Tipps zur Miete Steuererklärung: So maximierst Du Deine Rückerstattung
Wer das Thema Miete in der Steuererklärung richtig versteht, kann viel Geld sparen. Viele Mieter und Vermieter übersehen steuerliche Möglichkeiten, obwohl zahlreiche Kosten absetzbar sind. Hier erfährst du, wie Mieter, Vermieter und Eigentümer ihre Aufwendungen optimal geltend machen und welche Posten das Finanzamt anerkennt.
Warum sich die Steuererklärung bei der Miete lohnt
Sowohl Mieter als auch Vermieter profitieren steuerlich. Vermieter können Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung deklarieren, Mieter dürfen viele Nebenkosten und Dienstleistungen als haushaltsnahe Arbeiten absetzen. Die Steuer spielt also bei jeder Wohnung und jedem Haus eine wichtige Rolle.
Ab 2026 können Mieter zudem über die elektronische Nebenkostenabrechnung (Digitalisierungsverordnung, EStG § 35a Abs. 5 n.F.) direkt digitale Nachweise für haushaltsnahe Dienstleistungen beim Finanzamt einreichen.
Mieteinnahmen richtig versteuern
Wer eine Immobilie vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung. Diese Einnahmen sind steuerpflichtig und müssen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Zugleich dürfen sämtliche Kosten, die im direkten Rahmen der Vermietung entstehen, steuerlich geltend gemacht werden.
Werbungskosten – das Herzstück der Vermietung
Dazu zählen Reparaturen, Schuldzinsen, Fahrtkosten, Abschreibung (AfA) und Wartungen. Auch Handwerkerleistungen und Dienstleistungen am Haus dürfen abgesetzt werden.
Seit 2025 ist die lineare Gebäudeabschreibung für Wohngebäude auf 3 % jährlich erhöht (§ 7 Abs. 4 EStG).
Nebenkostenabrechnung und Steuer
Die Nebenkostenabrechnung ist für Mieter wie für Vermieter relevant. Mieter können bestimmte Nebenkosten wie Haushaltshilfe, Reinigung oder Gartenpflege als haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich geltend machen. Vermieter dürfen entsprechende Ausgaben als Werbungskosten absetzen.
Beispiel: Mieter und Handwerkerkosten
Ein Mieter lässt in seiner Wohnung den Boden abschleifen und zahlt an die Firma 600 Euro. 20 % dieser Summe kann er über die Steuererklärung absetzen. Das Finanzamt erkennt bis zu 1.200 Euro pro Jahr für Handwerkerleistungen an.
Vermietung an Angehörige
Auch die Vermietung an Angehörige ist steuerlich erlaubt. Die Miete muss jedoch mindestens 66 % der ortsüblichen Miete betragen, damit das Finanzamt die Kosten vollständig anerkennt. Liegt die Marktmiete darunter, werden nur anteilige Aufwendungen berücksichtigt.
Einnahmen und Verluste bei der Vermietung
Erzielt ein Vermieter geringere Einnahmen als Kosten, entstehen steuerlich relevante Verluste. Diese dürfen mit anderen Einkünften verrechnet werden. Damit bleibt die Vermietung langfristig ein attraktives Steuersparmodell.
Mietvertrag und Nachweise
Ein klarer Vertrag ist Voraussetzung. Das Finanzamt prüft, ob die Vermietung tatsächlich durchgeführt wird. Einnahmen und Kosten müssen belegt werden – seit 2025 auch digital über das ELSTER-Portal.
Werbungskosten bei Eigentümern
Für Eigentümer einer Immobilie zählen auch Abschreibung, Zinsen, Reparaturen und Wartungen zu den absetzbaren Kosten. Diese mindern die steuerpflichtigen Mieteinnahmen erheblich. Beispiel: Eine Vermieterin investiert 3.000 Euro in eine Dachreparatur – das Finanzamt erkennt die Summe im Rahmen der Vermietung vollständig an.
Nebenkosten als Steuerbonus für Mieter
Mieter können über die Nebenkostenabrechnung zahlreiche Posten steuerlich nutzen. Dazu zählen Hausmeister, Winterdienst, Gartenpflege und Müllentsorgung. Diese Dienstleistungen sind Teil der haushaltsnahen Dienstleistungen und können direkt in der Einkommensteuererklärung abgesetzt werden.
Vermieter und Reparaturen
Reparaturen am Haus oder in der Wohnung gehören zu den wichtigsten Werbungskosten. Auch Mieterinnen und Mieter profitieren indirekt, wenn der Vermieter diese Kosten weitergibt und sie über die Nebenkosten anteilig geltend gemacht werden.
Marktmiete und ortsübliche Vergleichsmiete
Das Finanzamt prüft bei jeder Vermietung, ob die verlangte Miete der ortsüblichen Miete entspricht. Liegt sie deutlich darunter, wird die steuerliche Anerkennung eingeschränkt. Ein realistischer Mietpreis schützt Vermieter vor Verlust der Absetzbarkeit.
Abschreibung und Instandhaltung
Gebäude können über Jahrzehnte abgeschrieben werden. Die jährliche Abschreibung mindert die Mieteinnahmen steuerlich. Zusätzlich dürfen laufende Wartungen und Reparaturen als Werbungskosten abgesetzt werden.
Kosten für Dienstleistungen
Auch Dienstleistungen wie Hausverwaltung oder Reinigungsarbeiten sind absetzbar. Sie zählen zu den laufenden Aufwendungen der Vermietung. Sowohl Vermieter als auch Mieter können diese im jeweiligen Rahmen der Steuererklärung angeben.
Einkünfte und Steuerprogression
Alle Mieteinnahmen werden mit anderen Einkünften zusammengerechnet. Dadurch steigt der Steuersatz.
Ab 2026 gilt der neue Einkommensteuertarif mit leicht erhöhtem Grundfreibetrag von 12.348 € und angepasster Progressionskurve (§ 32a EStG n.F.).
Handwerkerleistungen richtig ansetzen
Für Handwerkerleistungen gilt: Nur die Arbeitskosten sind steuerlich begünstigt. Materialkosten nicht. Mieter und Vermieter sollten daher getrennte Rechnungen verlangen, um alles korrekt absetzen zu können.
Haushaltshilfe und haushaltsnahe Dienstleistungen
Haushaltshilfe, Reinigungskraft oder Gärtner sind bis zu 20 % (max. 4.000 €) absetzbar. Bei Pflegeleistungen im Haushalt erhöht sich der Höchstbetrag auf 5.200 € (§ 35a Abs. 2 EStG n.F.).
Beispiel für absetzbare Nebenkosten
Ein Mieter zahlt 2.400 Euro Nebenkosten im Jahr. Davon entfallen 1.000 Euro auf Dienstleistungen wie Gartenpflege und Treppenhausreinigung. Das Finanzamt erkennt davon 20 % als Steuerbonus an.
Vermietung mehrerer Wohnungen
Wer mehrere Wohnungen oder ein Haus vermietet, muss alle Einnahmen in der Einkommensteuererklärung erfassen. Gleichzeitig erhöhen sich die Werbungskosten, was die steuerliche Belastung senkt.
Finanzamt und Kontrolle
Das Finanzamt prüft genau, ob Mieteinnahmen, Kosten und Aufwendungen korrekt angegeben wurden. Unvollständige Angaben führen zu Nachfragen oder Ablehnung des Abzugs. Eine saubere Dokumentation ist Pflicht.
Verluste steuerlich nutzen
Entstehen durch Vermietung hohe Ausgaben, können Verluste steuerlich mit anderen Einkünften verrechnet werden. Das gilt auch für Zinsen oder große Reparaturen. Diese Möglichkeit reduziert effektiv die jährliche Steuerlast.
Absetzen als Mieter
Mieter dürfen haushaltsnahe Dienstleistungen, Nebenkosten und Handwerkerleistungen absetzen. Wichtig ist eine genaue Aufstellung der Posten in der Nebenkostenabrechnung. So holt man das Maximum aus der Steuererklärung heraus.
Absetzen als Vermieter
Vermieter können fast alle Kosten rund um die Immobilie absetzen: Abschreibung, Reparaturen, Zinsen, Verwaltung und Fahrt zur Wohnung. Diese Aufwendungen sind entscheidend, um Mieteinnahmen steuerlich zu mindern.
Wohnungssuche und Umzugskosten
Kosten für Umzüge aus beruflichen Gründen (Makler, Fahrten, Transport) sind als Werbungskosten oder Sonderausgaben absetzbar.
Die Pauschalen für Umzugskosten nach dem BUKG wurden 2025 angepasst (987 € für Ledige, 1.970 € für Verheiratete).
Regelung bei Eigentümerwechsel
Beim Kauf oder Bau einer Immobilie gilt die Regel: Einkünfte aus Vermietung müssen ab dem Zeitpunkt des Besitzübergangs versteuert werden. Gleichzeitig dürfen ab diesem Datum Kosten geltend gemacht werden.
Tätigkeiten rund ums Haus
Alle Tätigkeiten, die direkt dem Haus oder der Wohnung zugutekommen, können steuerlich relevant sein: Reinigung, Gartenpflege, Heizungswartung oder Winterdienst. Das gilt für Mieter und Vermieter gleichermaßen.
Geld sparen durch clevere Absetzung
Mit konsequenter Belegsammlung lassen sich bis zu 4.000 Euro pro Jahr an haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerkosten steuerlich geltend machen. Eine einfache Möglichkeit, die jährliche Rückerstattung zu erhöhen.
Vermietung an Mieterinnen und Mieter – rechtssicher gestalten
Ein klarer Mietvertrag mit nachvollziehbarer Miete schützt Vermieterin und Mieter gleichermaßen. Das Finanzamt prüft in jedem Teil der Vermietung, ob die Regelung steuerlich plausibel ist.
Beispielrechnung
Ein Vermieter erzielt Mieteinnahmen von 12.000 Euro im Jahr, hat aber Kosten von 10.000 Euro. Der steuerpflichtige Gewinn beträgt 2.000 Euro. Durch Werbungskosten kann er die Steuern auf ein Minimum senken.
Fazit: Alles richtig ansetzen
Ob Mieter, Mieterin, Vermieter oder Vermieterin – wer Miete, Nebenkosten, Reparaturen und Dienstleistungen richtig absetzt, spart bares Geld. Das Finanzamt erkennt viele Posten an, wenn sie im richtigen Rahmen belegt werden. Eine saubere Einkommensteuererklärung und genaue Dokumentation sind entscheidend.
SpeedTax basiert auf dem ELSTER-Protokoll
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FAQ zur Miete und Steuererklärung (Deutsch)
Welche Nebenkosten kann ich steuerlich geltend machen?
Du kannst viele Nebenkosten steuerlich geltend machen, zum Beispiel Ausgaben für Hausmeister, Gartenpflege, Reinigung oder Winterdienst. Diese Leistungen gelten als haushaltsnahe Dienstleistungen und können bis zu 20 % der Kosten steuerlich abgesetzt werden.
Wie werden Einkünfte aus Vermietung in der Steuererklärung behandelt?
Alle Einkünfte aus Vermietung müssen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Gleichzeitig können Reparaturen, Zinsen und Abschreibungen geltend gemacht werden, um die Steuerlast zu senken.
Welche Handwerkerleistungen kann ich steuer absetzen?
Nur die Arbeitskosten eines Handwerkers kannst Du steuer absetzen. Materialkosten sind ausgeschlossen. Das Finanzamt erkennt bis zu 1.200 Euro pro Jahr an, wenn die Leistung korrekt geltend gemacht wird.
Können Verluste aus Vermietung steuerlich geltend gemacht werden?
Ja. Wenn Deine Ausgaben höher sind als Deine Einkünfte aus Vermietung, entsteht ein steuerlicher Verlust. Dieser kann mit anderen Einkünften steuerlich geltend gemacht und so die Steuerlast reduziert werden.
Was muss ich tun, um Renovierungskosten steuerlich geltend zu machen?
Renovierungen, Instandhaltung und Modernisierung können vollständig steuerlich geltend und als Werbungskosten geltend gemacht werden. Wichtig sind ordentliche Rechnungen und der Nachweis, dass die Arbeiten im Rahmen der Vermietung durchgeführt wurden.